ПРОМЫШЛЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ
Строительство промышленных объектов банки готовы кредитовать только тогда, когда что-то строится в рамках уже существующего и нормально работающего бизнеса. Банк оценивает общие риски бизнеса и будет работать с этим бизнесом, но не с конкретным объектом. В принципе,на строительство какого-нибудь металлургического "стана" или табачной фабрики банки дадут денег, но это, скорее, единичные проекты, нежели стандартная практика. Кредитовать же новое предприятие – ни-ни! Банкиры считают, что в Украине достаточно уже готовых промышленных объектов (практически очень дешевых), чтобы строить новые.

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ
В основном сегодня сотрудничество украинских банков и строительных организаций, сооружающих жилье, сводится к редким случаям:
1) кредитования строительных компаний банками (на короткий период, до начала активного поступления средств от физлиц-инвесторов);
2) кредитования банками физлиц-инвесторов (при параллельном вложении физлицами не менее 30-40% стоимости строящегося объекта);
3) финансирования строительства жилья за счет средств, поступающих от физлиц-инвесторов, владельцев будущих квартир (гаражей и т.д.).
На рынке финансирования строительства жилья за счет средств физических лиц – будущих владельцев квартир мы нашли две работающие "пары": банк "Аркада" с ХК "Киевгор-строй" и Укрсоцбанк с компанией "Познякижил-строй".
Причем в более-менее оформленном виде эти схемы работают только в Киеве (и вроде бы что-то подобное организовывается в Днепропетровске). Причина – наличие специальных законов!
В других регионах страны если кто из банков и кредитует строительство, то это – единичные проекты (как исключение из общего правила).

ФИНАНСИРОВАНИЕ И ИНВЕСТИРОВАНИЕ
Схема сотрудничества строителей с банками приблизительно одинакова, за исключением некоторых деталей. Отношения между сторонами оговорены в генеральном соглашении.
Упрощенно финансирование строительства осуществляется за счет взносов физлиц в оплату будущего жилья (фактически кредитования строителей физлицом-инвесто-ром), плюс – банковского кредитования физлица. При этом сумма кредита не выдается заемщику-физли-цу на руки, а поступает непосредственно на счета "доверительного управления", с которых производится финансирование строительства.
По желанию физлицо может расплатиться до наступления срока сдачи дома в эксплуатацию, т.е. фактически со строителем. Инвестор может растянуть оплату желанных метров на срок: до 3 лет при помощи Укрсоцбанка и "Позняки-жилстроя". О процентных ставках сотрудник Укрсоцбанка, с которым мы общались, предпочел умолчать, сказав лишь, что они гораздо ниже средних по рынку (средние кредитные ставки сегодня составляют 40-50% годовых); до 10 (30) лет – в программе банка "Аркада" и Киевгорстроя. При этом инвестор платит за кредит по ставке 10,5% годовых в так называемой единице инвестирования ОдИн.
Эта условная единица (вовсе не доллар) привязана к индексу инфляции и индексам цен на промышленную продукцию, в том числе на строительные материалы. Она вовсе не прозрачна с точки зрения клиента: сложно сказать, 10,5% годовых в ОдИнах – это много или мало? На официальном сайте банка"Аркада" в Интернете размещена информация, из которой следует, что средний уровень ставки платы за кредит за прошлый год составляет около 30,5% годовых (в условиях динамики уровня ОдИн в 2000 году).
Обеспечением выполнения обязательств, как при оформлении кредита, так и при оплате жилья до введения объекта в эксплуатацию, является строящаяся квартира или имущественные права на нее. Кроме того, банки применяют дополнительные виды обеспечения, например, поручительство строительной компании за инвестора, страхование готовой квартиры как объекта залога и т.д.

1. Договор инвестирования жилья между физлицом-инвестором и строительной компанией.
2. Кредитный договор между физлицом и банком.
3. Договор залога имущественных прав на инвестицию между физлицом и банком (до сдачи жилья в эксплуатацию).
4. Договор поручительства строительной организации перед банком за физлицо до сдачи объекта и перевода квартиры в залог банку.
5. Договор залога квартиры перед банком (после сдачи её в эксплуатацию).
6. Страхование жилья в пользу банка.

1. Генеральное соглашение между банком и строительной компанией, на основании которого банк выступает агентом строительной компании.
2. Инвестиционный договор.
3. Кредитный договор.
4. Договор залога имущественных прав (прав требования) на квартиру (при сдаче дома в эксплуатацию переоформляется в договор залога).
5. Страхование объекта залога (квартиры).

РИСКИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
На наши вопросы о том, кто несет ответственность в случае несвоевременной сдачи строительных объектов, банкиры скромно умолчали.
Во всяком случае пункт об ответственности банка в соответствующем договоре искать бесполезно. Чаще всего в случае, если некоего строившегося “гаража” гражданин ожидает на полгода дольше, нежели было обещано, это остается проблемой гражданина...

БАНКОВСКИЙ КОНТРОЛЬ
Говорят, самая сильная мафия в Италии – строительная: в бетон можно зарыть буквально все. Поэтому банк обязан контролировать "бетон". Там, где это возможно, банки пытаются уходить от четких формулировок целевого назначения кредита, стараясь все что угодно назвать "пополнением оборотных средств".
Если же проект достаточно солиден (т.е. нет возможности "обозвать" цель кредита пополнением оборотных средств), банку приходится четко контролировать движение средств по сделкам, связанным с данным проектом. Финансируя какие-то этапы строительства, банки перечисляют подрядчикам деньги только после выполнения и сдачи ими оговоренных соответствующим договором работ.
При финансировании жилищного строительства за счет денег физлиц средства, поступающие от них, не попадают прямо на текущий счет строительной компании. Деньги аккумулируются на счетах "доверительного управления" в банке, который (управляя этими деньгами) направляет их непосредственно на оплату услуг субподрядчиков,выплату зарплаты строителям и т.д., таким образом осуществляя банковский контроль за ведением строительства.
Грамотный прораб – почти волшебник!
Грамотный прораб (начальник строительства) может одни и те же 100 метров дороги построить за любые деньги – хоть за 100 тыс. грн., хоть за 1 млн грн. Попробуй разбери – каким слоем щебенки засыпана дорога под асфальтом и каким слоем асфальта сделана сама дорога: 5 см или 8 см? Не будешь же ее вскрывать, чтобы измерить толщину асфальта!..

"СТРОИТЕЛЬНЫЙ" ЗАЛОГ
Как правильно брать в залог объект незавершенного строительства.
Проблемы идеала
Кроме экскаваторов и башенных кранов, строительная компания может предложить банку в залог объект незавершенного строительства (в дальнейшем – ОНЗ).
Наличие в исключительной собственности строительной компании почти полностью готового, пустующего, исключительно ликвидного объекта незавершенного строительства – чистейшей воды фантазия. Такого не бывает, потому что не бывает никогда! В жизни что-то обязательно не совпадаете нашей формулировкой идеального залога.
Проблемы возникают ужепри оформлении в залог ОНЗ, поскольку нотариальное оформление договора залога требует предоставления документов, подтверждающих:
• право собственности на объект, что в условиях украинского законодательства сопряжено с определенными трудностями. Кто, например, обладает "титулом" права собственника, если часть квартир в строящемся жилом доме уже полностью или частично выкуплена?
• степень готовнос-тиобъекта в момент передачи его банку в залог и документы об оценкеза-лога. Нормальной методики оценки ОНЗ практически нет. Стороны могут оценить незавершенку по балансовой, по рыночной стоимости и т.д. Все зависит от согласия сторон.
Если в качестве одного из объектов залога выступает техническая документация, то, казалось бы, проще простого перевезти в банк десяток томов бумаги. Увы, как товар, техническая документация имеет очень низкую ликвидность, и продать его отдельно от ОНЗ почти невозможно.
Комплексное решение
Юристы и банкиры видят решение проблемы залога при оформлении в качестве такового объекта незавершенного строительства в "комплексном" залоге:
• самого объекта незавершенного строительства;
• технической документации к нему;
• всех смежных прав подрядчика и заказчика,
связанных с данным объектом: прав на отведенную под строительство площадку и т.д.
Норму о переходе всех прав заказчика и строителя к банку, в случае неисполнения должником обязательств, лучше "заложить" в кредитный договор. Это позволит кредитору на основании судебного решения обратиться в соответствующие разрешительные органы местной власти для переоформления на него стройплощадки, землеотво-да, получения разрешительных документов и т.д.
Впоследствии банк сможет найти другого подрядчика для завершения строительства объекта, "комплексный" залог по которому он принял в обеспечение кредита, или продать кому-нибудь все в комплексе.

КРЕДИТОВАНИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Если кто-то из читателей БИЗНЕСа, имея, допустим, небольшую пятикомнатную квартиру на Креща-тике (евроремонт, приватизированную, один владелец, никто не прописан, застрахована, нет задолженности по комуслугам), решил построить себе маленький коттедж в Ялте – нет проблем!
Любой банк с удовольствием выдаст вам кредит на строительство маленького "орлиного гнезда", если, конечно, вы согласитесь оформить имеющуюся КВАРТИРУ В ЗАЛОГ и предоставите убедительные доказательства своей кредитоспособности (сведения о ваших доходах).
Срок кредита – не более 3 лет. Процентная ставка – средняя по рынку (35-40% годовых в гривне). При этом, как и любое кредитуемое начинание, банк профинансирует ваши потребности на сумму не более 50-70% стоимости проекта.
Под залог–по закону
Мы не зря начали с небольшой пятикомнатной квартиры на Крещатике: при всей благосклонности к вам, банк ни за что не возьмет в залог недостроенный дом или же вполне нормальный дом, стоящий (увы) где-нибудь на окраине очень удаленного от Крещатика села "Велик! Пацюки".
Слишком много нынче новехоньких домов, "впитавших" в себя массу строительных материалов и всего прочего на сумму не менее $20-30 тыс., но оцениваемых рынком, в лучшем случае, в $3-5 тыс.
Впрочем, в качестве обеспечения банк может принять ваш новый "Мерседес", или же гарантию вашего предприятия, поручительство друга и т.д. (процедура "поручительства" физического лица подразумевает оформление в залог банку его квартиры или иных ликвидных ценностей).
Оценивая принимаемое от вас в залог имущество, банк постарается максимально занизить его рыночную цену, и выдаст кредит на сумму не более 50% суммы залога.
Не вернул вовремя – пеняй на себя.
Без залога – по "понятиям"
Если у вас нет ликвидного имущества или вы не можете его предоставить банку в качестве залога, можете попробовать одолжить необходимую СУММУ ПОД ПРОЦЕНТ у знакомого директора какого-нибудь 000 или у местного криминального авторитета.
Это, конечно, уже НЕЗАКОННО.
Но если не хватает на домик у моря... нормальной в таких операциях считается ставка 3-5% в месяц – по валютным кредитам. В некоторых регионах Украины – до 7% в месяц. Не вернул вовремя – пеняй на себя.
СНЕСТИ ВСЁ!
В 1997 году возникла проблема: один из киевских строительных трестов на 9 месяцев просрочил сдачу объекта. На дату запланированной сдачи дома был построен только первый этаж. Строительную организацию-подрядчика поменяли. Новая строительная компания, получившая "в наследство" выстроенный первый этаж здания, поступила просто феноменально: вместо того чтобы продолжать достройку здания со второго этажа и т.д., она снесла все то, что уже было построено, вырыла заново котлован и начала строить здание с ноля!
Почему? Ни один строитель не хочет брать на себя ответственность за то, что было сделано предшественником: неизвестно, какой бетон и арматуру он применял, непонятно, соблюдал ли он технологии и т.д

ЧТО ДУМАЮТ О НЕЗАВЕРШЕННОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

БАНКИР
Григорий ТУНИК,
первый замдиректора Киевского городского филиала Укрсоцбанка:
– Прежде чем говорить о кредитовании строительства промышленных объектов, необходимо ответить на вопрос: а стоит ли его вообще строить? Посмотрите, сколько сегодня стоит пустых заводов, цехов, рыночная цена которых очень низкая! Возможен вариант, когда сюда (в Украину. – Ред.) заходят большие инвестиции с Запада, например, организуется крупное "западное" производство. Иностранцы очень щепетильно относятся к промышленным объектам – они строят их самостоятельно.
ЮРИСТ
Александр ДАНЧЕНКО,
руководитель юридического офиса “Финлекс-консалтинг”
БИЗНЕС: Какие проблемы существуют при передаче в залог объектов незавершенного строительства?
Александр ДАНЧЕНКО: Много проблем возникает именно потому, что нет четкого определенного лица владеющего “титулом” собственности. Захочет ли инвестор, чтобы часть дома, в котором он уже оплатил квартиру, была передана кому-то в залог?
БИЗНЕС: Что банку выгоднее взять в залог: техническую документацию или объект незавершенного строительства?
Александр ДАНЧЕНКО: И то, и другое... Я, например, никогда в жизни не подпишу договор залога, по которому я беру в залог объект незавершенного строительства без технической документации. Зачем он мне нужен? В залог нужно брать не только объект, не только техническую документацию, но и права заказчика! В таком случае у меня будет реальная возможность начать строительство собственными силами и возместить все свои убытки. В противном случае это будут просто выброшенные на ветер деньги.
БАНКИР
Любомир КИЛИМНИК,
начальник управления АКБ “АРКАДА”
БИЗНЕС: Почему банки неохотно принимают в залог незавершенку?
Любомир КИЛИМНИК: Вопрос в том, на какой риск идет банк, принимая в залог такое строительство? Сегодня "нулевой" цикл, завтра может быть построена коробка. А дальше может быть неприятная ситуация – кредит "завалился". Что делать банку с этой коробкой? Продать ее не так легко, как "живой", готовый объект...
БИЗНЕС: Почему банки неохотно кредитуют строительство?
Любомир КИЛИМНИК: Вряд ли вы найдете сегодня такой банк, который бы рискнул вкладывать средства в строительство, которое, по классическому определению, – одна из самых рискованных отраслей. Наша схема (финансирования строительства. – Ред.) живет только благодаря тому, что банк полностью контролирует денежные потоки своих партнеров – строительных организаций.

“- У вас несчастные случаи на стройке были?
- Нет.
- Теперь будут!”
Из кинофильма “Операцыя “Ы” и другие приключения Шурика”

ЧТО ТАКОЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ РИСКИ И КАК ОТ НИХ ЗАСТРАХОВАТЬСЯ

Мировая практика
От рисков, возникающих при строительстве, на Западе страхуются охотно, на большие суммы, не считаясь с затратами на покупку такой страховки. Подобная тяга западных строительных фирм к страхованию вызвана двумя основными причинами.
• Во-первых, во время строительства может случиться все что угодно и с кем угодно. Например, кран может упасть на находящуюся рядом со строительной площадкой автостоянку (неприятность, случившаяся с одной очень авторитетной западной строительной компанией). Строителями может быть нарушена система водоснабжения и подвальные помещения зданий, стоящих рядом с местом строительства, в которых, кстати, довольно часто располагаются офисы, могут оказаться затоплены (неприятность, недавно случившаяся с одной киевской строительной компанией).
• Во-вторых, в странах с развитой рыночной экономикой строительные фирмы уже давно жестко конкурируют друг с другом, а потому не могут позволить себе включать в стоимость собственных услуг надбавку за риск (надбавку, за счет которой они могли бы покрывать ущербы, обычно возникающие во время строительства). Поэтому строительные фирмы предпочитают обращаться к страховщикам: размер страховой премии всегда ниже вышеупомянутой надбавки за риск. На Западе субъекты строительной отрасли (заказчики, архитекторы, кредиторы и т.п.) настаивают на заключении договоров страхования. Часто страховка является обязательным требованием при заключении договора на строительство того или иного объекта.
Часто страховка является обязательным требованием при заключении договора на строительство того или иного объекта.

УКРАИНСКАЯ ПРАКТИКА
В Украине ни для одного из строительных рисков не предусмотрено обязательное страхование. Отчасти поэтому, отчасти по причине недостатка страховой культуры и денежных средств страхование строительных работ в Украине пока не распространено. "Вкус к страховой защите" украинским строителям прививают иностранные заказчики и инресторы.
Например, при строительстве в Киеве одной из сетей супермаркетов иностранный инвестор настаивал на страховании строительных рисков
и его требование было выполнено строительной компанией. Нужно также отметить, что строительные фирмы, из года в год работая по типовым проектам, сталкиваются с одними и теми же, типичными для этих проектов, проблемами и часто защищаются от них с помощью страховки. Например, при строительстве жилых домов даже на охраняемых стройплощадках часто случаются кражи сантехники. Очень распространены ошибки при монтаже, поставка бракованных стройматериалов.

ОБЪЕКТЫ СТРАХОВАНИЯ
Условия страхования строительных рисков, которые предлагают украинские страховщики, не являются ноу-хау, а, как правило, позаимствованы у западных страховых компаний. Страхователь (строительная фирма, субподрядчик, заказчик) сам волен выбрать объект страхования.
Им может быть ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА. Например, в условиях страхования Мюнхенского перестраховочного общества, которые украинские страховщики часто берут за основу, объекты строительства подразделяются на:
1) объекты жилищного строительства (дома, офисы, объекты культурного назначения);
2) промышленные объекты (электростанции, заводы и т.п.);
3) дорожные и железнодорожные объекты, аэропорты;
4) мосты, дамбы, гребли, тоннели, дренажные сооружения, порты.
Объектом страхования могут быть все РАБОТЫ, которые выполняются строительной фирмой или ее подрядчиком согласно договору, МАТЕРИА-Л Ы, которые хранятся на строительной площадке; ОБОРУДОВАНИЕ строительной площадки; строительные машины (краны, экскаваторы, транспорт и т.д.), ЗАТРАТЫ на очистку территории после страхового случая, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ (претензии третьих лиц, которые могут возникнуть в результате материального ущерба или телесного повреждения в связи с выполнением строительных работ).
Страхователь также может выбрать тот набор рисков, от которых он хочет застраховаться. Обычно его выбор зависит от того, где находится объект страхования (возле аэродрома, жилых кварталов, на пустыре), от климатических условий, а также сложности и опасности строительных работ.
К страховым рискам относятся:
• пожар, взрыв, удар молнии, падение самолета, ущерб, который могут принести средства пожаротушения;
• наводнение, ливень, снег, лавина;
• землетрясение, опускание грунта, обвал;
• взлом, кража;
• противоправные действия третьих лиц (халатность, неосторожность, злой умысел);
• несчастные случаи, которые могут привести к гибели или потере трудоспособности строителей.
ИСКЛЮЧЕНИЯ. Обычно страховое покрытие не включает в себя форс-мажорные обстоятельства (ущерб, возникший вследствие военных действий, забастовок, под влиянием ядерного излучения), умышленные или халатные действия владельца страхового полиса;
устранение недостатков выполненных строительных работ. Хотя если застраховать ответственность подрядчика (сегодня это возможно даже в украинских страховых компаниях), можно защититься даже от ошибок строителей.

СРОКИ
При страховании строительных рисков договоры обычно заключаются на срок = время строительства (1-1,5 года) гарантийный период (как правило, 1 год). Таким образом, срок действия страхового договора может длиться несколько лет.

СТРАХОВАЯ СУММА
Страховая сумма – это та максимальная сумма, которую страховщик обязуется выплатить, если с его клиентом что-нибудь случится. При страховании строительных рисков она может быть самой разной
и достигать десятков миллионов гривень. Ее размер зависит от сметы строительства, стоимости оборудования, машин, механизмов, строительных материалов, инженерных сооружений.
СТОИМОСТЬ СТРАХОВКИ
Страховой тариф – процент страховой суммы. Но твердых страховых ставок по строительным рискам не существует. Страховщики даже затрудняются определить, в каких пределах колеблются эти ставки.
Многое зависит от того перечня рисков, на котором останавливает свой выбор страхователь, от стоимости про-ектно-сметной документации, а также от особенностей конкретного строительного объекта.
Согласно Порядку определения стоимости строительства, в договорную цену могут включаться затраты на страхование, но не более 2% стоимости строительства. На самом деле 1% сметы – это более реальная плата за страховку в строительной отрасли. Ведь даже 0,2% – это большая сумма для страхователя.
Поэтому страховщики идут на то, чтобы платеж за страховку вносился поэтапно, а точнее говоря, поэтажно, например, при строительстве жилого дома каждый месяц, когда строители сдают один этаж и приступают к другому. Возможен также вариант, когда каждый кусок работы строительной компании страхуется отдельно. Это позволяет увеличить ответственность страховой компании и раздробить страховой платеж.
Твердых страховых ставок по строительным рискам не существует. Страховщики даже затрудняются определить, в каких пределах колеблются эти ставки.
ДОКУМЕНТЫ
Для заключения страхового договора на строительные риски страховщик обычно требует от своего клиента заявление-опросник, в котором нужно описать свою строительную деятельность (в том числе и информацию о субподрядчиках) и конкретный строительный объект. Необходимо также предоставить проектно-смет-ную документацию, график выполнения работ, копию контракта на строительство.