При инвестировании в зарубежную недвижимость следует учитывать целый ряд факторов — динамику изменения цен на недвижимость, политическую и экономическую стабильность, возможные риски, стоимость, сложность (либо простоту) процедуры покупки и т. д. Причем, по мнению специалистов, для адекватной оценки той или иной недвижимости потенциальному покупателю следует некоторое время пожить в стране, в которую планируются инвестиции. Что касается украинцев, то, по некоторым данным, стоимость собственности в США и Канаде, принадлежащей гражданам нашей страны, на сегодняшний день составляет около $25 миллиардов. Однако, по словам начальника отдела оценки и исследований компании Colliers International Юрия Нартова, «в Украине спроса на зарубежную недвижимость практически нет, так как мало таких людей, которые могут себе позволить инвестировать в зарубежную коммерческую и жилую недвижимость. Конечно, спрос постепенно будет расти, тем более, что некоторые уже интересуются анализом зарубежной недвижимости, оценкой рисков и т. д., но это будет еще не скоро».

Что нужно знать
Украинские покупатели недвижимости — новички на зарубежных рынках, и вследствие этого часто делают малоэффективные, а порой и убыточные вложения. При покупке недвижимости за рубежом опираться на украинский опыт совершения аналогичных сделок бесполезно, т. к. в каждой стране существуют особые законы, регламентирующие процессы приобретения и использования недвижимости в данной стране.
Сам процесс приобретения жилья за границей также отличается от украинского большим количеством профессиональных участников рынка недвижимости, куда входят покупатели, продавцы, брокеры, оценщики недвижимости, синдикаторы — группа инвесторов, объединяющих капитал для делового предприятия, ипотечные кредиторы, эксперты по титулам — специалисты, определяющие статус (состояние) титула на участок недвижимости на основании исследований публичных записей, страховщики, адвокаты и другие участники.
Например, в США не существует принятой в Украине системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при которой свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество является единственным подтверждающим право собственности документом. Здесь применяется система публичных записей. Это общественно поддерживаемая система документов, свидетельствующих о наличии зарегистрированных имущественных прав, служащая основой для их защиты. Система публичных записей ведется администрацией штатов.
Американцы довольно четко представляют уровень проблем, возникающих при купле-продаже жилья, и поэтому интенсивно обращаются к услугам профессиональных участников рынка недвижимости.

В сша лучше живется арендаторам
Экономический подъем середины 1990-х стимулировал динамичное развитие рынка недвижимости США 1998— 2001 годов. Но после обвала в начале прошлого года компьютерной индустрии многие компании, активно набиравшие офисные площади, стали отказываться от занимаемых помещений либо сдавать в аренду. Поэтому сейчас американский рынок недвижимости специалисты характеризуют как «рынок арендатора», на котором развернулась жестокая борьба между владельцами недвижимости. Так, средняя арендная ставка для расположенных в деловых центрах офисных помещений упала за прошлый год на 13,2%.
Впрочем, если на сегодняшний момент в США сильно пострадали офисный и индустриальный сегменты рынка, то немного лучше обстоят дела на рынках торговой и жилой недвижимости. «В отличие от офисных помещений торговые центры работают активно. Небольшая рецессия на потребителях практически не отразилась, и они готовы пока тратить деньги, что хорошо влияет на торговый сегмент рынка недвижимости. Меньше стало потребителей, готовых покупать дом, большее предпочтение отдается аренде жилых помещений. Уже к концу этого — началу следующего года на рынке недвижимости ожидается подъем, пусть пока еще и очень слабый», — говорит Юрий Нартов.
Американские законы, в свою очередь, всячески поощряют покупку недвижимости. Став владельцем дома, новый собственник получает право платить меньше налогов. Банки больше доверяют ему, охотнее дают кредиты. Около пятидесяти тысяч украинцев имеют свои дома в США, причем чаще всего граждане Украины покупают во Флориде и Калифорнии. Если Флорида считается идеальным местом для отдыха, то в Калифорнии гораздо больше возможностей для ведения собственного бизнеса. Однако некоторые специалисты не советуют останавливаться на Калифорнии, поскольку она славится своими высокими природными рисками (наводнениями, лесными пожарами, землетрясениями и т. д.), завышенными ценами, пробками на улицах больших городов, относительно высокой преступностью. Поэтому агенты рекомендуют клиентам инвестировать, например, в недвижимость Панамы, где цены пока еще значительно ниже, а потенциал роста гораздо выше. Относительно невысокие налоги на прибыль и недвижимость, высокоразвитая инфраструктура, низкий уровень преступности в Панаме, Коста-Рике, Доминиканской Республике в последнее время способствуют увеличению спроса особенно со стороны немцев и итальянцев. Власти этих стран открывают рестораны, гостиницы, магазины, рекреационные зоны и т. д., а затем перепродают заинтересованным иностранцам. В последнее время все больше европейцев и канадцев стали интересоваться Кубой. Однако многие зарубежные специалисты считают, что это не очень выгодное вложение инвестиций, поскольку здесь цены сильно завышены и владельцам не удастся избежать убытков. Приобретение жилья в этой стране будет гарантировать единственное — неплохой отдых в преклонном возрасте.
Стоимость недвижимости в США колеблется от $70 тыс. за квартиру с общей площадью около 130 кв. м и от $150 тыс. за индивидуальные дома. Налог на недвижимое имущество составляет 1—1,5% от его стоимости. Покупатель оплачивает 30% от стоимости покупки, а на остальные 70% оформляется кредит в банке на 30 лет под 6% годовых.
Но иностранцам невозможно получить ипотечный кредит под залог купленной недвижимости в отличие от Кипра, где можно сразу же получить до 70% от стоимости недвижимости на срок 10—15 лет под 4—8% годовых. В целом законодательство США не очень благоволит к иностранным покупателям американской жилой недвижимости. Единственным преимуществом иностранного собственника перед просто иностранцем, пожелавшим посетить США, является право получения въездной визы без приглашения.

На восточноевропейском рынке более востребована коммерческая недвижимость
На сегодняшний день восточноевропейский рынок недвижимости развивается довольно стремительно, особенно это касается таких стран, как Польша, Венгрия и Румыния. Активность в основном связана с улучшением экономической и политической ситуации, что способствует уменьшению рисков. Поэтому в последнее время там наблюдается приток западных инвесторов (в основном австрийские, немецкие, американские и др. крупные компании). Причем сейчас наиболее востребована коммерческая недвижимость — офисы, торговые центры, складские помещения.
Так, в Венгрии наблюдается большое развитие торговых центров, а сам Будапешт уже перенасыщен ими. «С увеличением предложения у арендатора появился большой выбор, что сильно влияет на переговоры с арендодателем. Сейчас данный рынок достаточно перспективен, поскольку там предлагается качественный продукт — появляются помещения с полным набором требуемых инвесторами характеристик (высококачественное здание с хорошим месторасположением)», — говорит Юрий Нартов.
Причем арендные ставки в этих странах не выше, чем в Киеве. В условиях жесткой конкуренции в стремлении «заполучить» «качественного» арендатора с надежной репутацией в долгосрочную аренду за офисное помещение класса «А» арендодатель просит около $20 за кв. м ежемесячно. К концу прошлого года, например, в Будапеште насчитывалось около 649 тысяч кв. м офисных площадей класса «А», а в 2002 году ожидается расширение рынка на 180 тысяч кв. м.
С уменьшением рисков привлекательность этих стран в глазах инвесторов возросла, поскольку после вступления в Европейский Союз ожидается постепенное приближение цен на недвижимость к западноевропейским.
В меньшей степени востребована жилая недвижимость. Например, в Чехии можно приобрести обжитой небольшой дом в Праге или ее окрестностях за $80—100 тысяч. Кирпичные дома европейского качества в исторической части города оцениваются $800—1000 за «квадрат». Стоимость квартир в многоэтажных домах, построенных в годы социализма, колеблется от $500 до 800 за квадратный метр в зависимости от месторасположения и состояния. При аренде цена однокомнатной квартиры в панельном доме в спальном районе составляет около $250—300 в месяц. Аренда однокомнатной квартиры в престижном кирпичном доме в историческом центре — $800—1000 в месяц.
Что касается самого процесса приобретения недвижимости, то иностранец может столкнуться с некоторыми проблемами. Для того чтобы стать владельцем подходящего объекта недвижимости, независимо для каких целей, нужно быть владельцем или совладельцем чешской компании, выступая как юридическое лицо.

В Европе выгоднее строить
Среди достаточно недорогой финской недвижимости высокими ценами выделяются районы Хельсинки и Вантау. В Хельсинки, например, стоимость одного квадратного метра стандартной квартиры составляет $1800. Но наибольший интерес проявляется к коттеджам в курортной зоне Финского залива, недалеко от границы с Россией. Так, цена одно- и двухэтажных коттеджей с участком земли в приграничной зоне колеблется от $50 до $120 тысяч. Как правило, это деревянные коттеджи с несколькими большими комнатами, полностью оборудованной кухней, кондиционером, террасами « телефоном. Зачастую подобные дома предлагают с полной обстановкой.
Агентства используют несколько схем продажи финской недвижимости. Некоторые риэлтеры имеют своих сотрудников в Финляндии. Одни занимаются подбором вариантов и подготовкой договоров, другие — пользуются услугами финских агентств. В любом случае первичный отбор объекта происходит в России, после чего покупатель приезжает для просмотра вариантов и совершения покупки. Оплата и оформление документов происходит в Финляндии в течение часа. Иногда покупатель коттеджа использует его лишь несколько месяцев в году, а остальное время с помощью той же фирмы-посредника сдает в аренду. В этом случае затраты собственника могут окупиться за 7—10 лет.
В отличие от той же Швеции, где приобретение недвижимости не дает права на получение хоть какой-нибудь визы, в Финляндии визовый режим позволяет находиться в стране четыре месяца в году. Кроме того, существует годовая многоразовая виза с шестью въездами на две недели и виза на один месяц для проведения отпуска.
Гербовый сбор составляет 6%. Налоги на недвижимость невысокие — около 1,5% в год. В принципе, под купленную в Финляндии недвижимость можно получить кредит в размере 70—80%, но фирмы-посредники берутся способствовать лишь организации переговоров с местными банками, не гарантируя при этом позитивный результат. Комиссионные при составлении договоров купли-продажи финской недвижимости составляют 4—7% от суммы договора.
Недвижимость во Франции, где в отличие от других западных стран она с каждым годом дорожает приблизительно на 5%, остается достаточно привлекательной для инвесторов. Сегодня стоимость квадратного метра жилой площади в Париже в среднем составляет $3000—4000, в провинции — $1500—2000. Причем приобретение недвижимости в частную собственность не дает права на получение вида на жительство — для этого требуется открыть во Франции реальный бизнес. Как и везде, цены на недвижимость определяются месторасположением — в зависимости от округа, которых в столице 20, или от конкретного места в том или ином районе. Однако качество жилья не всегда соответствует европейским стандартам.
Наименее престижным местом для проживания считается северо-восток и юго-восток Парижа, а самыми популярными — западный, юго-западный и северо-западный районы города.
В центре Парижа стоимость квартир площадью 100—200 кв. м достигает $1— 1,5 млн. В пригородах Парижа недвижимость дешевле в среднем на 20%, за исключением Нейи и Версаля.
В Великобритании существуют два вида собственности. Freehold предполагает безусловное право собственности на недвижимость, a Leasehold — пользование недвижимостью на правах аренды в течение длительного временного периода. Это может быть краткосрочная аренда от 5 до 10 лет, но большинство квартир в Великобритании находятся в пользовании на сроки от 99 до 125 лет. В центре Лондона почти невозможно купить недвижимость менее чем за ?Ј150 тыс. В более отдаленных от центра местах стартовая цена составляет Ј70-80 тыс. Однако в других частях Англии можно приобрести дом за Ј70-380 тыс. Аренда собственности гарантирует ее владельцу получение дохода в размере от 8 до 12% в год от первоначального вложения. Стандартные комиссионные агента по недвижимости составляют 10% от годовой ренты. Налог на покупку собственности - 5%, регистрационный сбор оплачивается в размере от Ј200 до 1000 в зависимости от стоимости недвижимости.
По-другому обстоят дела с Гибралтаром, где можно рассчитывать не только на получение вида на жительство, но и на британское подданство. Правда, через пять лет. На сегодняшний день недвижимость в Гибралтаре дорожает. Апартаменты с двумя спальнями обойдутся в $240 тыс. Иностранцам выгодно покупать элитные квартиры в резиденции Queensway Quay, которые продает государство. «Двуспаленные» апартаменты можно приобрести от $240 тыс., «трехспаленные» — от $385 тыс. При этом покупатель получает льготный налоговый статус резидента (налог взимается с первых 45 тыс. фунтов стерлингов (около $68 тыс.).
В Гибралтаре гербовый сбор при покупке недвижимости составляет 1,5% от стоимости. Плата за регистрацию — Ј40 (около $60). Плата за внесение в общий реестр недвижимости - $63. Юридическое оформление - $310.
Недвижимость в Испании пользуется популярностью не только среди европейских политиков и бизнесменов, но и среди граждан Украины, которых, по словам риэлтеров, в этой стране становится все больше. Согласно исследованию, проведенному фирмой Sociedad de Tasacion, в первом квартале 2002 года рост цен на первичное жилье в Испании составил 6,5%, а за аналогичный период 2001 года — 4,1%. Средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Испании составляет $1135. На практике это означает, что за квартиру среднего уровня в столицах испанских провинций придется заплатить от $60 до $93 тыс.
Наряду с этим покупка коттеджа особых по сравнению с другими европейскими странами капиталовложений не потребует (средняя стоимость составляет $60 тыс.). Однако значительно выгоднее покупать земельные участки для последующего строительства. Этот вариант интересен не только тем, что позволяет построить жилье по своему вкусу и сэкономить на строительных и отделочных материалах, но и тем, что при таком приобретении не выплачивается коммунальный налог на покупку недвижимости. Налоги устанавливаются каждой коммуной и варьируются в зависимости от площади и расположения земельных участков (например, в Рио де Оро налоги составляют около $1000—1500 ежегодно). Обычная стоимость земельных участков в Испании — от $4000 за «сотку», но можно рассчитывать на покупку земли и за $1000. После подписания соответствующего договора вносится гарантийный депозит (15— 20% от стоимости покупки), а затем можно начинать строительные работы. Впоследствии коттедж можно перепродать, а ежегодный рост цен на 3—5% сможет окупить все расходы на строительство.
В Испании налог при покупке недвижимости составляет 6% от стоимости объекта, а регистрация и услуги адвоката — 3— 4%. Недвижимость стоимостью до 10 миллионов песет (около $85 тыс.) налогом не облагается.
Большей популярностью у иностранцев пользуется Португалия. Причем европейцы уже давно присмотрели португальский рынок недвижимости в качестве объекта для инвестиций. Только за последний год цены выросли на 6—7%.
Средняя стоимость коттеджа с землей составляет около $150 тыс., при этом на его цену могут влиять самые неожиданные факторы. Например, расположенная рядом площадка для гольфа автоматически увеличивает стоимость коттеджа на 20%.
В Португалии налог на покупку недвижимости при стоимости $150 тыс. составит 26%, $120-150 тыс. - 18%, $90-120 тыс. - 11%, от $65 тыс. - 5%. Но если стоимость недвижимости не превышает $64 тыс., то налог не взимается вообще. Расходы на регистрацию и нотариальное оформление — 2,5% от стоимости покупки, а ипотечный кредит (до 70% от стоимости дома под 10% годовых) может быть выдан банком на срок от 10 лет при условии предоставления информации о доходах.
В Греции можно купить или арендовать жилье в любом районе, причем без особых ограничений для иностранцев. Для покупки недвижимости здесь не требуется открывать бизнес на территории государства. Хотя государством приветствуются инвестиции в строительный и отельный бизнес, причем такие вложения поддерживаются Европейским Союзом. Более того, в данном случае оказывается помощь со стороны греческих банков в получении целевых кредитов.
Недвижимость в Греции пользуется устойчивым спросом, который обусловлен плавным ростом цен и доходностью вложений. После оплаты необходимых при оформлении покупки налогов приобретенная на материке или одном из островов недвижимость обойдется порядка $170 тыс. А если покупатель имеет постоянный источник доходов и является добросовестным налогоплательщиком, то взять кредит на 15 лет под 6—8% годовых не составит особого труда. Как и в Испании, здесь гораздо выгоднее покупать земельные участки под строительство.
Вид на жительство дает почти такие же права, как и гражданство Греции. Единственным условием является ежегодное его продление. Но через 5—8 лет, имея вид на жительство, можно подать прошение на получение гражданства.
На Мальте и Кипре недвижимость немного дешевле, чем в остальной Европе. Правда, на Мальте иностранец может купить только один крупный коттедж, не дешевле $60 тыс. Но можно найти небольшую трехкомнатную квартиру за $40— 50 тыс. На Кипре коттедж оценивается $45—50 тыс. По оценкам местных риэлтеров за последние два года цены на недвижимость в этих странах выросли в два раза и продолжают расти примерно на 17% в год. Иностранным покупателям дается право приобретать и владеть домом или квартирой, земельным участком или просто землей площадью до 4000 кв. м. Схема оплаты достаточно проста и безопасна — после подписания торговых документов и уплаты первого взноса контракт передается в Департамент регистрации земельных владений для регистрации и процедуры «контрольного подтверждения». Эта процедура создана для защиты интересов покупателя в период между подписанием торговых соглашений и выдачей документа на право собственности.
Недвижимость лучше покупать у солидной строительной компании. Такая фирма не только продаст квартиру, но и предоставит соответствующий комплекс услуг: от грамотного оформления покупки до оформления вида на жительство. Если покупатель не собирается постоянно жить на Кипре, фирма поможет сдать жилье в аренду, которая приносит годовой доход около 10—12% от общей стоимости сдаваемого объекта. Виллы и мезонеты приносят больший доход, апартаменты — меньший