Памятники класса элит

По оценкам специалистов, практически все реконструируемое сегодня в столице жилье можно отнести к классу элит. «Дома, прошедшие реконструкцию, как правило, расположены в самом центре исторической застройки города и имеют довольно ограниченное количество просторных и действительно фешенебельных квартир, — говорит директор творческой архитектурной мастерской «А. Пашенько» Андрей Пашенько. — К тому же преимущественно это не просто отвлеченный центр города, а самые престижные площадки в столице — районы, связанные с историей города, природой и окружающей архитектурой, с видами на Днепр, парки или верхушки церквей. Кроме того, реконструируемое жилье — это, как правило, дома, представляющие настоящую гордость Киева — изысканные памятники старины, имеющие свое неповторимое лицо и шарм, жить в которых предпочитают люди, знающие толк в архитектуре и прелестях исторического центра».

Относительно невысокие темпы реконструкции домов в старой части Киева вызваны двумя причинами. Первая — сложности с «выделением дома под реконструкцию». Вторая — из-за высоких цен рынок довольно ощутимо зависит от потребительских предпочтений, а посему нельзя говорить о том, что застройщики «бьются насмерть» за дома под реконструкцию. «Несмотря на большую потребность города в обновлении старого фонда, дом довольно сложно взять на реконструкцию, — свидетельствует главный специалист отдела продаж компании ДГО «Житло-Інвест» Людмила Богун. — В каждом из таких зданий живут люди, причем часто очень много квартир в доме приватизировано. Ехать на выселки жильцы центральных домов, естественно, не хотят, и поэтому у застройщика возникает весьма дорогостоящая проблема отселения. Кроме того, по стоимости реконструкция влетает в гораздо большую копеечку, нежели новое строительство. Поэтому если в 90-х годах в столице было много фирм, которые занимались расселением коммуналок и реконструкцией старого фонда, то сейчас в этом направлении работает ДГО «Житло-Інвест», которое является хозрасчетным подразделением Главного управления жилищного обеспечения мэрии.

Однако в абсолютных величинах количество реконструируемых домов в настоящее время приближается к отметке советских времен. По информации Главного управления жилищного хозяйства столицы, сегодня в Киеве реконструируется больше домов, чем в прошлом году.

«Правда, сегодня реконструкция выполняется на совсем ином качественном уровне, нежели в советские времена, — говорит начальник творческой архитектурно-проектной мастерской «Реставратор» Яков Дихтяр. — Нельзя не сказать о более строгом и деликатном отношении к реконструируемому зданию, которое поддерживается современными архитекторами и различными государственными инстанциями. Если раньше за правило была принята простая замена деревянных перекрытий на железобетонные, а многие элементы декора и отделки, аттиковые и мансардные этажи зданий не восстанавливались из-за ограниченного количества средств, то сейчас после реконструкции здание, как правило, полностью соответствуют своему первоначальному виду».

На каждый товар — свой покупатель

Анализируя информацию, предоставляемую риэлторами и застройщиками, несложно заметить, что стоимость квадратного метра реконструируемого жилья пусть и не всегда существенно, но превышает стоимость жилья в элитных многоэтажках. По словам главного специалиста отдела продаж компании ДГО «Житло-Інвест» Людмилы Богун, цена 1 кв. м жилья в реконструируемом доме колеблется в диапазоне 2700-8800 грн. Что касается спроса, то особого ажиотажа не наблюдается, люди предпочитают все же новостройки. Реконструируемое жилье берут те, кто хочет жить в историческом центре города, и тут стабильным спросом пользуются относительно недорогие объекты, например, довольно хорошо у вышеупомянутой компании шли продажи квартир в доме на Тарасовской, где наравне с удобным месторасположением клиентам предлагалась сравнительно низкая для подобного класса объектов цена — 2900 грн. за кв. м.

«В отличие от квартир, расположенных в современных жилых комплексах, квартиры в реконструируемых домах имеют внушительную высоту потолков. Если, например, в домах той же компании «Познякижилстрой» максимальная высота потолка составляет 3,6, то в реконструируемых квартирах этот показатель является минимальным, в большинстве же случаев речь идет о четырех и более метрах, — говорит Яков Дихтяр. — Плюс, конечно же, внушительные кирпичные стены, обеспечивающие здание теплом и хорошей звукоизоляцией. Что касается положительной старинной ауры, о которой принято говорить применительно к старым домам, то в подвергшихся реконструкции домах она может быть как положительной, так и отрицательной, поскольку каждый дом уже имеет свою внутреннюю длительную историю, а вот в новостройках она изначально нейтральна, что более благоприятно для людей».

Свобода для фантазии

Несмотря на то, что в секторе многоэтажных «элиток» мода на крупногабаритные квартиры начинает сходить на нет, в реконструируемых домах они до сих пор проектируются довольно просторными. По оценкам операторов рынка, квартиры площадью 200 и более квадратов продолжают пользоваться хорошим спросом, поскольку такой метраж вкупе с 4-метровыми потолками смотрится по-настоящему грандиозно. Поэтому планировки квартир в 200-250 метров с 3-4 санузлами в пятиэтажном доме на 10 квартир для данного рынка — не редкость, а скорее правило. Правда, в секторе жилых строений практически отсутствует спрос на восстановление утраченных интерьеров, которые придают современным квартирам особый колорит.

По словам заместителя директора фирмы «Гранит», выполняющей реконструкцию здания на бульваре Шевченко, 11-6, Петра Старченко, современные технологии позволяют добиться в реконструируемых домах практически столь же свободной планировки квартир, как и в современных монолитно-каркасных комплексах. «В случае обычной реконструкции, — добавляет Яков Дихтяр, — мы имеем всего три несущих стены (две наружные и центральную среднюю), в остальном же хозяин квартиры имеет полный простор для полета фантазии. Несколько более консервативна структура квартир в реконструируемых домах, которые являются памятниками архитектуры. Тут обычно сохраняется планировочная структура основных несущих конструкций, и поэтому возможности перепланировки более ограничены, хотя если проект готовит профессиональный и опытный архитектор, то претензий к планировке квартир, как правило, не возникает. Чаще всего жилье в таких домах выкупается на начальной стадии, и планировки делаются по индивидуальным проектам, благодаря чему все квартиры в доме имеют свой неповторимый облик».

Перспективы же «реконструируемого» сегмента рынка риэлторы связывают с тем, что престижность исторических мест всегда будет играть значительную роль. «Спада интереса на такие районы не будет, а спрос будет достаточно ровным или с небольшими, но плавными колебаниями», — говорят они. Подобного мнения придерживаются и застройщики, которые полагают, что строительный бум по освоению новых площадок продлится в столице еще как максимум пять лет, а потом строительным компаниям придется переключиться на реконструкцию.